一、案情简介

2006年，实业公司与通讯公司签订认购协议，约定房屋位置、面积及价款，同时约定“待购房合同签订时，已支付1000万元定金自动转为购房款”。随后，实业公司交付房屋。2008年，实业公司取得该房屋产权证。2009年，双方就场地使用权、过户税费、付款分期等问题反复磋商，未达成一致。2010年3月，实业公司发出合同解除函。同年5月，通讯公司诉请继续履行。

二、民法典适用条文

《民法典》第四百九十五条【预约合同适用规则】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等、构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

三、案件处理结果

因本案不具备单方解除合同的法定解除情形，故实业公司发出解除函，通讯公司在法定期间内通过起诉方式提出异议，该解除函不产生解除合同效力，故通讯公司要求继续履行诉请应予支持。

四、分析意见及提示

1.本案中，案涉协议明确约定了房屋位置，面积和价款，具备正式房屋买卖合同主要内容，可直接据此履行而无须另订本约，但当事人在协议中约定继续磋商及自动失效条款，表明当事人一致认为在付款方式等问题上需进一步明确，并明确在将来订立一新合同，以最终明确双方之间房屋买卖法律关系具体内容，故仅就案涉协议而言，其性质为预约。

2. 对当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立协议即简单加以认定，而是应综合审查相关协议内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。本案中，当事人在签订购房协议时，通讯公司已实际交付定金并约定在一定条件下自动转为购房款，实业公司亦接受通讯公司交付，在签约后交付房屋，通讯公司亦接受该交付。而根据购房协议预约性质，实业公司交房行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋法律关系的情形时，实业公司该行为应认定未基于与通讯公司之间房屋买卖关系而为交付。